Češi opomíjí detaily při sjednávání hypotéky. Jedna malá chyba je může stát i 100 tisíc Kč

Vybrat si hypotéku by se mohlo zdát jednoduché. Člověk obejde pár bank, porovná úrokové sazby a podepíše tam, kde mu nabídnou nejnižší číslo. Jenže právě tento přístup může v průběhu let znamenat zbytečné náklady navíc. A nejde přitom o drobné, ale o částky, za které byste pořídili slušné auto.

Proč nestačí porovnávat jen úrokové sazby

Většina žadatelů o hypotéku se při výběru banky soustředí především na nabízený úrok. Ten je samozřejmě důležitý, ale sám o sobě neříká celou pravdu o tom, kolik vás půjčka skutečně bude stát. Banky si totiž kromě úroku účtují i další poplatky, třeba za zpracování žádosti, vedení úvěrového účtu nebo odhad nemovitosti.

Právě proto existuje ukazatel RPSN, tedy roční procentní sazba nákladů. Na rozdíl od úroku v sobě zahrnuje veškeré povinné výdaje spojené s hypotékou. Může se tak stát, že banka s nižším úrokem bude ve výsledku dražší než konkurence s úrokem o něco vyšším, protože si naúčtuje vyšší poplatky. Při výběru hypotéky se proto vždy ptejte na RPSN a porovnávejte právě tuto hodnotu.

Fixace jako klíčová volba na roky dopředu

Další věcí, kterou mnoho lidí podceňuje, je délka takzvané fixace. Fixace znamená období, po které vám banka garantuje neměnný úrok, a tím i stabilní výši měsíční splátky. Banky v Česku běžně nabízejí fixaci na jeden rok, tři roky, pět, sedm nebo deset let.

Kratší fixace zpravidla přináší o něco nižší úrokovou sazbu. Zní to lákavě, jenže po uplynutí dvou nebo tří let se podmínky mohou zásadně změnit. Pokud úrokové sazby na trhu mezitím vzrostou, splátka vám ze dne na den citelně naroste. Naopak dlouhá fixace vám dá klid na mnoho let dopředu, protože víte přesně, kolik budete platit. Banka si ale za tuto jistotu obvykle připočte vyšší marži.

Neexistuje univerzálně správná odpověď. Kdo plánuje nemovitost brzy prodat nebo očekává velký finanční příjem, může zvolit kratší fixaci. Kdo chce klid a stabilitu rodinného rozpočtu na delší dobu, ocení spíše fixaci pětiletou nebo delší.

Co vás čeká, když fixace skončí

O tom, co se děje po uplynutí fixačního období, se překvapivě málo mluví. Řada klientů automaticky předpokládá, že jim banka nabídne stejně výhodné podmínky jako na začátku. Skutečnost bývá jiná. Stávající klienti totiž mnohdy dostanou méně příznivou nabídku, než jakou banka ve stejné chvíli prezentuje novým žadatelům.

Proto je důležité konec fixace nepřespat. Ideální je začít situaci řešit s předstihem několika měsíců. Zjistěte, jaké podmínky nabízí vaše banka i konkurence. Pokud jinde dostanete výrazně lepší nabídku, máte plné právo hypotéku po skončení fixace refinancovat, tedy převést k jiné bance bez jakýchkoli sankcí. Samotná informace o tom, že zvažujete odchod, navíc může vaši stávající banku motivovat k tomu, aby vám sazbu snížila.

Mimořádné splátky vám mohou ušetřit celé jmění

Spousta lidí ani netuší, že zákon jim jednou za rok umožňuje poslat bance velkou jednorázovou platbu navíc. Konkrétně měsíc před výročím podpisu smlouvy smíte splatit až 25 procent z původní výše hypotéky, aniž by vám banka naúčtovala jedinou korunu navíc.

Co to znamená v praxi? Představte si, že máte hypotéku na pět milionů. Každý rok tak můžete bance bez sankcí poslat až milion a čtvrt. Samozřejmě ne každý má takové úspory, ale i menší částky se počítají. Každá koruna, o kterou snížíte dluh, totiž zároveň snižuje úroky, které za celou dobu splácení zaplatíte. U hypotéky na desítky let se takto ušetřené peníze postupně nastřádají do stovek tisíc korun. Právě proto se na podmínky mimořádných splátek vyplatí ptát už ve chvíli, kdy si hypotéku teprve vybíráte.

Jak se na hypotéku správně připravit

Výběr hypotéky není jen o nejnižším úroku. Kdo se chce vyhnout zbytečným nákladům, měl by při sjednávání věnovat pozornost hned několika věcem najednou. Porovnávat nabídky bank podle RPSN, pečlivě zvážit délku fixace s ohledem na svou životní situaci a finanční plány a nepodceňovat ani to, co přijde po skončení fixačního období. A pokud se vám podaří pravidelně využívat mimořádné splátky, o to lépe pro váš rozpočet.

Zdroje: Autorský text, https://www.csas.cz/cs/blog/hypoteky/fixace-hypoteky, https://www.hyponamiru.cz/co-je-dulezitejsi-rpsn-nebo-urok-udelejte-si-jasno/, https://www.kb.cz/cs/podpora/pujcky-a-hypoteky/mimoradna-splatka-hypoteky, https://www.banky.cz/clanky/hypoteka-a-konec-fixace-co-delat-a-na-co-se-pripravit/, https://energozrouti.cz/clanek/hypoteka-sjednani-fixace